昨天看到评论”买生地不如直接存CD“。 实际上，生地有个很成熟的盈利方式可以确保生地的盈利永远高于CD。 Owner financing
这个产业起源于买生地不好贷款。 银行真的不想拥有生地。 所以买生地就和owner financing 挂钩了。 基本盈利模式是这样的。 土地面积越大，单价越便宜。 几百，几千，几万英亩买下来。 分割成小块出售。这部分一般会盈利的。 但这只是顺便。 盈利的大头是 owner financing. 每块地只要1，2千的 down payment. 是个意思就好了。 剩下的地款由买家给卖家贷款。 一般等同银行或高于银行贷款利率。 简单的例子。 seller 这块地成本价8万买的。 卖给卖家9万。 卖家给买家 $1000 down payment. 而最终交易是seller 以7.9万现金的成本， 按8.9万的贷款额， 银行的利息 贷款给卖家。 这种交易一般连买家的 credit 都不check. 因为seller 没有任何风险。 如果卖家因为任何情况付不起钱。 seller 立马开开心心收地。 从新开始把地再卖一遍。 而买家这个过程中付给seller的钱都落在seller口袋里了。 这个比较适合公司团体来做。 至少要有一个勤勤恳恳工作专业地产的律师。盈利永远高于银行CD
Owner financing 卖生地一般都会有个附加条件。 就是在土地款没付清之前， 买家不可以开发土地。 地的地契是在seller 手里的。 主要是为了买家付不出贷款的时候，收地方便。 如果买家贷款开发土地， 这块地的债主就从一个变成了几个。 收地就非常麻烦。 而且如果买家住上去了。 还得赶人。 成本很高。 所以专业做这个的严禁买家没付清地款前开发土地。
而这个条件就开启了买生地 owner financing 最常见的骗局。 常常会看到买家终于付清了地款。 开开心心开始打地基建房子。 结果真正的地主怒气冲冲的跑来。 ”你在我的地上在干什么？“。 当我们看到owner financing 这个词的时候， 第一反应就是一定要确定卖地的人是真正的地主。 从不经过银行到不交完全款不能开发， 这中间买家没有确定土地所有权的机会。 就会被骗子钻空子。 卖跟他们完全没关系的土地。 #美国地产投资 #美国日常生活