许多房地产投资者购买未开发的土地，是为了多样化资产，也是希望将来出售盈利。
如果您正在考虑购买未开发的土地，或者对此感兴趣，无论是用于投资还是用于住房所有权。我们来介绍一下在美国买土地的详细流程。
第一步：寻找待售的土地. 可以先在网上看看。 这类网站很多。 我一般在 landwatch 上看。 免费的。 我跟这个网站没有任何关系。 土地一般有一下几个分类。 可以按照自己的需求搜索。 我的经验是hunting land 和 timberland 要仔细确定是不是buildable. 即使你不打算在这块地上建房。 是不是buildable都会影响价值。
- Hunting land
- Timberland
- Farms for sale
- Ranches for sale
- Development sites
- Home sites
如果你看到感兴趣的土地。 可以直接联系listing agent 询问更具体的细节。
第二步：深入了解更多细节
买地的都不是刚需。 不用着急。 而且美国地多。 尤其是你只是长期投资土地而不需要盖房。 第一件你应该查看的事情是县级county的分区法规zoning laws。什么是分区法规zoning laws？它们是地方政府用来控制土地开发的规定和法规。
例如，如果你想要分割土地进行单独销售，你需要知道是否被允许分割土地。你可以在城市或县政府办公室找到这些信息。
常见的分区限制类型包括：
允许建筑的类型
禁止特定类型的商业用途
建筑物的尺寸和高度
utility lines的位置
了解了土地的限制，你还需要了解土地是否附带许可证。即使你不想在土地上建造任何东西，你也必须了解许可证。这关系这土地的价值。你可能需要以下许可证：
- 污水。如果你计划在土地上建造，你需要知道是否有足够的污水容量来连接。如果离最近的污水管道很远，你最好选择私人污水处理系统。
- utility lines。如果你需要公共水源或接入电网，你也需要相应的许可证。
- 道路通行权。不同的因素会影响通过土地铺设道路的成本，或者是否允许这样做。如果土地上有树木，首先需要清理它们。如果土地靠近保护区或有濒临灭绝的动物，施工往往受到限制或直接被禁止。
第三步：把资金准备好。
不要指望能够获得贷款
与购买房屋不同，土地购买无法像购买房屋那样通过银行进行杠杆操作，所以如果土地上还没有建筑物，你很可能需要用现金支付。在许多情况下，贷款人可能只会 cover 土地价值的50%或更少。
你更有可能获得用于在土地上建造房屋的施工贷款，因为你将要建造的房屋可以作为贷款的抵押品。
你可能有资格获得美国农业部的贷款，该部门为寻求在美国农村地区购买、建造或修复房屋的中低收入家庭提供农村住房贷款。然而，你的收入和土地的位置必须符合一定的标准才能够获得贷款。
当以现金出价时，资金证明也很重要，因为这有助于卖方确信你确实能够获得你所宣称的资金，就像在购买房屋时获得抵押贷款预批准那样。如果你的现金投资被其他投资绑定，要在出价之前将其解冻，以避免突发意外导致资金的突然损失。
在购买土地时，要考虑可能存在的各种当地政府的各种鼓励政策。一些政府或地方机构可能提供各种优惠措施，以鼓励土地开发或房屋建设。这些优惠措施可能包括税收减免、补贴或低息贷款。了解并利用这些优惠措施可以帮助你节省成本，并增加土地投资的吸引力。
第四步 考虑周边社区的房屋价值
在购买土地时，考虑周边社区的房屋价值是非常重要的。了解周围房屋的价格范围可以帮助你评估土地的潜在价值。如果周围的房屋价格较高，这可能意味着土地的价值也会相应提高。此外，周边社区的房屋价值还会影响到你未来建造房屋后的升值潜力。我一般看到感兴趣的土地， 都会到大地产销售平台搜索周围房屋的价钱。
第五步：书面向卖方提出报价
在房地产交易中，口头协议是不具有法律效力的。任何可能影响你希望购买的土地价值的细节都应该书面记录。
用于提出报价的最常见的合同类型是房地产经纪人的报价表格。你可以在网上找到报价表格的样本。
在合同中，你需要包括土地的价格、位置或地块号码，以及附带条件。
当你提出报价时，可能还会有一些未确定的相关土地信息。附带条件旨在帮助保护你。只有在你的报价被接受后，你才会愿意投入时间和金钱来确定土地的一些相关信息。
附带条件意味着如果在检查期间发现任何不满意的问题，你可以退出交易，甚至可以拿回你的诚意金。
购买土地的最常见的附带条件包括：
土地能够通过环境测试
土地能够获得污水处理系统许可证
有一个最新的调查报告survey ，显示正确的边界和地块大小，以及任何可能的权利或侵权
分区法规符合买方的需求
一旦报价被接受，你可能会使用的下一个表格是销售和购买协议（SPA）。这两种形式都是合法的、具有约束力的文件。
在一些州，这些表格可以合并成一个合同。然后，你可能会被锁定到按照卖方的条件购买的义务中。因此，如果你没有使用房地产经纪人，务必进行调查，并仔细阅读所有文件。
第六步：进行环境测试 environmental test
与房屋的房屋检查和背景研究类似，土地的一块地需要经过测试和检查，以确保你知道自己购买的是什么，以及你能否在上面建造。
环境测试检查土壤是否受到前期使用的污染。例如，一个以前是加油站或汽车修理厂的地点更有可能有污染的土壤，而且无法在那里建造住宅。土地的潜在洪水风险或其不利于建筑的土壤条件也是一个问题。格雷厄姆说，这些报告应该由专业人士解释，即使是经验丰富的房地产经纪人也没有技术知识来保证结果使土地成为一个好的投资。环境测试可以告诉你是否存在地震损害或地陷的可能性。
另一件你需要调查的事情是土壤的含水量。如果你计划在土地上建造，你需要确保地面足够稳定，能够支撑你计划中的结构。
第七步：进行土地测量
“在购买土地之前让一位土地测量师查看土地是非常重要的，这样你就不会遇到任何意外”，Smith & Oakes, Inc.的业主克里斯·迈南说道。他在这个行业已经有超过22年的经验。
一旦你进行了土地测量，你就会准确地知道土地的边界在哪里。测量员会用与地面齐平的铁栏标记土地的角落。如果他们发现了任何埋藏的管道，测量员还会使用标志性的纪念碑标记，比如木桩，来标记位置。
迈南说，土地测量可以帮助买家不会误解他们实际购买的土地面积。“土地的某些部分可能无法使用，例如因为公共道路的通行权。所以，40英亩的土地实际上可能只有39.5英亩是可用
第八步：检查地契 title
就像房屋一样，土地可能会因为各种原因而受到质押，比如未支付的税款。
在购买土地之前，请确保土地有清晰的地契。一次地契搜索的费用大约在75美元到100美元之间，但是这是非常值得投资的。
地契搜索还可以确定土地上是否有任何特别评估、限制或使用权。有时，第三方可能有权利使用土地的一部分。这个第三方可能是一个具有安装电线杆权利的公用事业公司
如果你没有房地产经纪人帮助你买地，你需要考虑先雇佣一位律师来审核合同。在一些州，律师甚至可以处理提供契据以供记录。
本来的建议是找一个好的，有土地交易经验的房地产经纪人。购买土地最大的缺点是存在隐藏的风险因素，与一位经验丰富的房地产经纪人合作可以帮助你识别并应对这些风险。一位专门从事土地交易的房地产经纪人会知道如何在合同中保护你的最佳利益。但是最近的新闻是不给buyer’s agent 佣金了。 所以大家以后要做自己的buyer’s agent了？ 不管怎样， 这种大金额交易， 自己都要非常了解详细流程才可以不会被人坑了。 有人帮忙double check 当然好。 但自己一定的了解。 自己也要亲自核实各种细节。